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标题: 乌云笼罩加拿大房地产市场 美国式痛苦先兆?
old发表于 2008-10-29 13:02 
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乌云笼罩加拿大房地产市场 美国式痛苦先兆?


在全球经济震荡持续低迷不振之际,无论投资还是投机,人们开始更加关注最为切身的房地产市场的走向,因为温馨的家园倾注了人们更多的心血。经济学专家认为,当房地产市场失控时,只有四种调控手段将它拉回正轨:降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆降低房价。

  **尚未遭受美国式痛苦

  或许,以利好的消息开始可以让人轻松一些。近期的《麦克琳杂志》一篇文章指出,最近几个月来,加拿大房地产市场的突然放缓可能只是简单的受挫。世界各地房地产市场流血不止,加拿大还没有遭受类似的痛苦。

  “美国之音”10月23日更报道说,美国房屋价格有可能再下跌10%,并且在2009年中期之前不会回升。隶属于“穆迪经济网站”的预测员马克赞迪指出,美国房价飙涨之后的暴跌,是60年来最严重的一次。由于低利率的影响,在2000年到2005年之间,美国许多地区房价飙升将近两倍,在那之后就是稳定的下跌。赞迪预测,更严峻的景气低迷还在前头。由于房主无力偿还贷款而被银行收回房屋的案件也会从今年的300万件,到2009年达到高峰。

  但直到最近,加拿大的房地产业看起来像是能经受得住将当前的经济风暴,或多或少完好无损。多年的房地产市场的繁荣至少在纸面上对房屋的业主有回报。在过去六年中,加拿大平均房价是两位数的增长率,在其高峰期的在春天,加拿大中部的住宅物业价值比十年前同期高出74%,而在加西,房屋价格上涨了 130%。现在有很多人谈论房市的放缓。但是,相对于强大的经济实力,多数经济学家仍预测房价有其支撑面。

  **对市场的第一次打击

  很少有人为未知的下一步去准备。在经历这个国家前所未有的疯狂的房屋市场的繁荣之后,或许,整个好运可能即将彻底瓦解。今年6月,加拿大主要市场的现房平均价格比上一年同期下跌0.4%,尽管是一个很小的下滑幅度,但却是9年来的首次下降,并很有可能是对加拿大房地产市场的第一次重大打击。

  之后的市场在7月和8月继续下跌。9月中旬,加拿大房地产协会公布主要市场的平均房价是316,052元,价格已从6月份下降7.3%。与此同时,成交量也出现萎缩,使许多城市的街道上随处可见“房屋出售”的招牌,这是多年来的首次。

  在加西市场,如北温哥华,在房源信息网站MLS上,待售房屋的总量在过去6个月增加了一倍。在埃德蒙顿,7月份的价格与去年同比下降5.3%,该市的房地产局不得不要求业主镇静。“埃德蒙顿的重售屋市场并没有跳水,”该局在一个简短声明中表示。“没有必要去关注。”但是,当发布新闻稿坚称没有理由去恐慌时,这往往正是一个恐慌的理由。

  **市场调整,购房者观望

  多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)10月初发表的数据表明,大多伦多地区(GTA)9月份房屋价格与2007年同比下跌3%,这是房价逾10年来首次录得按年跌幅。该局表示,9月份重售房屋平均售价为368,549元,低于去年同期的380,132元。多伦多屋价跌幅尤其显著,平均售价由去年9月份的420,182元跌至 393,647元,跌幅6%。

  多伦多市的屋价在8月份首度录得1%轻微跌幅,但这次却是包括905近郊地区在内的整体大多伦多地区首次出现屋价下跌情况。多伦多地产局指出,9月份房屋销售亦较去年同期下跌大约6%,成功售出房屋的平均挂牌时间则由31天增至36天。多伦多房屋交易宗数下跌11%,跌幅远高于近郊的3%。

  运亨地产(Re/Max Realtron)公司资深经纪毛逸伟(Michael Mao)对星星生活记者表示,目前房地产市场处在调整阶段,其走势应该是在平稳中下滑,因为受经济不景气影响,很多人在观望市场的走势。但有条件者也不妨入市,因为现阶段的选择较多,价格弹性较大。他表示,相比来说,今年秋季房屋市场的高峰期并不明显,不少经纪认为房地产市场趋冷。

  多伦多地产局10月初发表的数据支撑这一观点。但毛逸伟认为,房屋全面暴跌的状况不一定会出现,因为建房的成本在不断上升,新移民和首次购房者对住房的需求量依旧很大。从他个人销售的情况看,20-50万元的住宅,售价下跌的不多,但百万以上的高价房,由于需求量小,交易量低,因此价格变化较大。

  **“美妙时光终于走到尽头”

  《麦克琳杂志》文章认为,对房地产前景乐观的只是一部分人。美林证券(Merrill Lynch)经济学家大卫-沃尔夫(David Wolf)最近撰文分析房地产市场,他尖锐地的指出,市场不只是放缓,而将在许多城市大幅下跌,特别是在加西。沃尔夫说,就全加范围而言,房价被高估 9.2%,而在温哥华和维多利亚,市场更夸大多达35%。至于里贾纳和萨斯卡通,沃尔夫说,在过去两年里房价翻番,这些城市被列入“狂热区”。

  沃尔夫的研究结果与卑诗大学商学院研究人员8月底的一份报告相呼应。那份报告发现许多加拿大城市的房地产市场与租房费用严重失衡。虽然多伦多和埃德蒙顿房地产市场与租房市场似乎健康,但在哈利法克斯、蒙特利尔、渥太华、温尼伯和里贾纳,价格必须至少下降25%以保持平衡。“没有人喜欢看他们的房价缩水,但这些价值必须与现实相吻合,”沃尔夫说。“现实情况是,经过几年的美妙时光,我们终于走到了尽头。”

  现在,持沃尔夫唱衰论的人只是少数。与该警告的立场形成鲜明对比的是,房地产经纪人的不断承诺和乐观的经济学家,以及无处不在的唱好市场的各类专家。

  唱好者最常见以及最令人放心的解释集中起来有两条。首先,他们争论说,加拿大将不会面临美国式的房地产危机,因为加国的抵押贷款业较为保守和克制。其次,即使目前的低迷仍在持续,它不会像1980年代后期那样严重的衰退,因为预期利率仍然会很低。这两条解释已被唱好者反复陈述,他们视其为绝对的事实。

  但有专家认为,仔细分析加拿大近年房地产市场繁荣的现实,已经发现这两个论据的漏洞。这清楚地表明,持房地产市场健康论的盛宴派对已经结束。问题将会是,房屋市场的衰退将有多严重,以及将持续多久?

  **底特律房屋仅售1美元

  若干年之后,当美国房地产危机终结时,人们将会描述这世道有多么糟糕。他们可以讲述在底特律一间房子售价仅1美元的故事。这间位于特拉维斯大街(Traverse St)8111号的住宅距市区机场只有几个街区,在2006年住房市场开始崩溃的售价是6.5万美元。由于前主人欠缴抵押贷款,银行在去年不得不收回了这座住宅,住家被迫迁走。然而,空置的房子却成了小偷和流浪汉的乐园,先是栅栏被人偷走,接着小偷盗走了房子里每一样值钱的东西,包括铜水管、炉子、灯座、热水箱,以及厨房水槽。面对税款和水电费,银行今年7月以1美元挂牌出售。即使这样,19天才找到一个买主。

  这样的故事成为美国灾难性房地产市场的一个缩影。次级抵押贷款的崩溃已进入第二个年头,其后续的结果很少显示出停止的迹象。在美国,数以百万计信用差的个人获得次级抵押贷款购买房屋。许多人最初以极低的利率抵押贷款,两年后利率重置,抵押贷款利率上升。数百万的业主无法与付款同步,面临止赎的境况。这些泛滥的赎回房屋进入市场,产生的冲击将致使每家的物业价值下跌,包括那些正常贷款的付款者。

  业界使用最广泛的美国住宅房价衡量标准S&P/Case-Shiller房价指数表明,20个美国大型城市的房屋市场价格,自2006年7月以来,已下跌近19%。在一些地方,郊区已成为现代鬼镇,数十间甚至数百间断供的房屋空置。

  **加拿大贷款暗通款曲

  毫无疑问,美国房屋市场的危机和加拿大面临的形势有着显著差异。但这只是说,两国间的差距没有人们认定的那么大。

  好的消息是,加拿大从未有过一个巨大的次级抵押贷款市场。在美国,2004至2006年间发放的贷款中有超过30%的人属于这一类型。在加拿大,市场上的次级抵押贷款从未占有5%以上的市场份额。

  鲲鹏贷款公司高级贷款经理孙晓明(Sophia Sun)向星星生活记者表示,加拿大的房地产市场应当是有保证的,因为潜在的需求量很大,特别是在多伦多这样一些移民聚集的城市。此外,加拿大的房贷与美国相比,相对严格一些,首付低于20%便需要强制保险。

  她说,10月21日加拿大中央银行将隔夜拆息减0.25厘,至2.25厘,是2004年10月以来的最低点。此次,各大商业银行也相继跟进,将银行优惠利率调整至4.00。她说,各银行目前都在尽力“圈钱”,有的银行将一年期存款利率调升至3.75%,且期间可以在没任何罚款的情况下取出一次,这其实是变相的高息活期存款。

  孙晓明认为,由于银行的资金成本提高,借贷成本也相应提高。她说,按揭贷款的利率在过去是最低利率减0.90%-1.00%,近来却已经成为最优利率加0.50%至1%,目前5年期固定的利率最好可以做5.25%,但总的来看,这个利率水平还是非常低的。

  然而,相对严格的加拿大的抵押贷款机构并不意味着是攻不破的保守主义堡垒。其自身的政策改变或其他贷款机构仍会以其他方式为购房者提供方便去获得巨额贷款,但实际上,贷款者未必能够负担得起。

  **放松标准可能已造成损害

  长期关注房地产市场走向的多伦多大学经济学名誉教授拉里-史密斯(Larry Smith)说,加拿大抵押和住房公司(CMHC)最近几年的举动是放松贷款标准,这实际上是在房地产市场埋设了一枚定时炸弹。

  举例来说,2004年联邦拥有的抵押贷款保险公司允许购房者零首付贷款。两年后,CMHC延长了分期还贷的最高年限,由25年增加至40年。当时,前加拿大央行行长道奇警告说,宽松条件可能引发通货膨胀。今年7月,政府改弦更张,将按揭的最长期限回缩至35年,并要求至少5%的首付以努力“减少美国式房地产泡沫的风险。”

  但依据史密斯的说法,损害可能已经造成。据估计,在过去两年里,有四分之三的抵押贷款的期限是35-40年。这是一个征兆,史密斯说,这些购房者将期限用到了极限。更重要的是,当为抵押贷款再融资时,将无法保证,甚至35年期房贷期是否还仍然存在,这意味着借款人可能面临更高的利率。

  史密斯说,延长还贷的年限听起来非常动听,但却是不适当的。因为它诱使人们认为他们能够负担得起家庭拥有自置居所,但给他们诱惑的情况可能不会持久。他认为,加拿大的情况虽然不及美国一样糟糕,但却是向同一方向前进。

  如果房价继续下跌,即使温和,选择长期抵押贷款的置业者也面临问题。专家称,业主将花费数年时间才能把40年期抵押贷款的本金有效减小。这意味着,一些业主拥有的是几乎没有资产净值的家园。如果房产价值下降另一个5%,他们可能会发现他们已经资不抵债。如果出现这种情况,他们会觉得被套牢而无法出售。但现在,很多人并没有意思到他们已经被困在沉重的市场上。

  **住房负担能力已极度恶化

  自由党国会议员加思-特纳(Garth Turner)说,把这些现象聚合在一起就可以看出,加拿大房屋市场的前景是严峻的。“如果你想看看我们两年后的状况,看一看南方的美国,”特纳说,他在最新著作《大傻瓜》(Greater Fool)中预测,加拿大市场将非常低迷。

  在每个人的潜意识里没有言及的巨大担忧是1980年代末房价的崩溃以及之后泡沫的破灭。当然那是一个比今天更丑陋的市场。与全国房价一年上涨25% 相比,这次的上涨幅度是10%。此外,当调整通货膨胀因素后,价格并没有如此之高。在多伦多,房屋市场的平均价在1989年达到27.5万元的高峰,而在今年7月,城市的平均房价为37.1万元。当时,加拿大中央银行提高利率高达14%以打击通胀,最终,在几个月内许多房屋贬值一半以上。

  现如今,利率相对较低,并预期不会大幅上升,这对于住房市场似乎是积极的因素。但美林证券经济学家大卫-沃尔夫认为未必如此。充分理解前因后果,有助于理解住房负担能力的概念。简单来说,“住屋负担能力指数”(Housing Affordability Index)来表示典型的住宅市场上,房屋开销占家庭税前收入的比率,指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重。当假设的家庭能够负担得起今天的平均房价,市场被认为是正确估价。但是,现在的住房负担能力已经恶化到1990年代初以来从未有过的水平。

  当房地产市场失控时,只有四种调控手段将它拉回正轨:降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆房价下降。如在1980年代初,通货膨胀有效地削弱了房价,使市场重新平衡。在1990年代初则是降低利率。

  现在的问题是,沃尔夫说,利率已经接近谷底,通货膨胀率一直在控制之中,日益恶化的经济意味着收入增长将是有限的。这使得只有一种选择:房价下跌。 “即使市场没有被非常的高估,价格也很可能下降,在正常情况下,市场繁荣促成的房屋升值都将回落甚至于低于之前的水平。”沃尔夫说,这种衰退可能不完全与过去一样,但这并不意味着痛苦就少。

  **房地产奇人桑德森拥多套房屋

  阿尔伯塔省的史蒂夫-桑德森(Steve Throndson)可以说一个令人称奇的人物。四年前,他还是一名为油砂矿工作的卡车司机,住在该省麦克莫里堡(Fort McMurray)一个19万元的拖车式房屋中。今天,在阿尔伯塔房地产市场高涨中,32岁的桑德森在埃德蒙顿、卡尔加里和麦克莫里堡分别拥有至少20多套公寓和住宅,包括他原来的拖车式房屋,现在已值50万元。

  他怎么积累了这么多,这么快?麦克琳杂志认为,是因为杠杆作用。通过对一个财产大量举债,他能够买下一个。桑德森不会说他实际上负债多少,但他说通常借用物业价值的75%至100%间,始终有足够的租金收入来支付抵押付款。这是一个战略,在上升的市场中行之有效。

  但是,即使是最老练的的房地产大亨也发现,任何严重的衰退可能会导致如此精致的建筑会像纸牌做的房子一样倒塌。即便如此,桑德森目前正在一个新市场的分支上:丧失赎取权之前,他与合作伙伴一起从抵押贷款有可能违约的业主手中购买房屋。每个月,他看见大约180个新的案例。只是,不要对桑德森说他是一个房地产投机者。“我一点也不是房地产投机者,”他说。“我认为自己是一个投资者。我研究基本面,我知道从长远来看,房地产价格会上升,因为阿尔伯塔省的经济基本面是如此。”

  桑德森在自己的网站(AlbertaInvestmentPro.com)上声称,他是一个投资者,愿意帮助人们在房地产市场一同发财致富。他说,自己放弃每年高达13万的工作,并后悔入这一行比较晚。桑德森已在房地产市场摸爬滚打3年有余。

  **房地产是投资还是投机?

  如果有一件事放心,就是许多专家发现,对于这个最新一轮的高涨,它的存在似乎并没有超越过去的泡沫。例如,在温哥华,由于沉重的土地转让税,公寓的频繁转手已经消除,而房地产界人士表示,多伦多一系列的公寓大楼的兴建仅仅是满足城市生活新的需求。

  但是,投机真的消失了吗?或只是改变了形式?严格的数字很难得到,但专家说,即使是十年之前,人们通常会在同一住宅生活8到10年。今天,年轻的首次置业人士把抢购倒卖看得很平常,他们通常抢购一套公寓,然后在两年后倒卖,并升级到更大的空间。

  正如认真的的财务顾问所指出的,因价格上涨,购买房屋两年就转手纯粹是做投机买卖,这意味着一个重要的心态转变,即将房地产视同股票。通常,房屋业主评估他们的需求,愿望和资金,并作出长期决定,以决定他们想在何处生活,他们都支付多少。而投资者则作出预测的资产价值,利息和转售价格,所有这些都是内在的风险。当市场红火时,差别比较模糊,但如果市场迅速失控,投机者则会没有感情地抛售物业。

  美国严峻的现状像乌云一样继续威胁加拿大。也难怪,比以往任何时候,房地产无疑是加拿大的家庭经济中更重要的支柱。一方面,与过去几十年任何时间相比,越来越多的人拥有自己的财产。据加拿大统计局最近的一份报告,2006年,68%的加拿大家庭拥有自己的住宅,这是1971年以来的最高水平。自那时以来,随着一年多惊人的房屋销售,这个数字甚至将上升更高。房地产价值超过2.2万亿元,或加拿大家庭总资产的37%,十年前,这个数字是30%。

  **“财富效应”可逆向运转

  加拿大人还极度依赖于他们的房屋去给他们的生活方式提供资金,他们用自己的房屋去抵押借贷。截至2007年,估计加拿大人有1530亿元未清偿债务,据加拿大央行,这个数据在2001年只是470亿元。这笔钱用于支付家庭装修,平面电视,家庭度假和第二个物业。

  由于房地产升值不劳而获,加拿大人顿感富足。但问题是,所谓的“财富效应”也可以反过来运转。它可以对整体经济产生破坏性影响,拖累那些甚至从来没有签署过按揭贷款的人。

  加拿大咨议局10月17日发表的调查报告指出,股票市场的低迷,加上全球性金融危机阴影的影响,使得加拿大人的情绪陷入了低谷。加人的消费信心指数处于26年来的最低水平。经济学家认为在未来的一年里加国家庭生活开支将会缩减。

  一个潜在的问题是加拿大强劲的就业市场,常常被引证作为房价不会下降的一个理由。按照美林证券经济学家大卫-沃尔夫的说法,大约有7.2%的加拿大劳动力目前是在建造业,是至今最高的。这其实令人担忧,因为许多建筑工作都与房屋建造业本身密切相关。

  根据预测机构环球通视(Global Insight)的经济学家戴尔-奥尔(Dale Orr)所言,几年来,新房的兴建已远远超出人们的需求,并导致供过于求。房屋开工已徘徊在每年22万至23万间。然而,奥尔说,根据加拿大的人口统计,住房开工应在17万左右是恰当的。如果建设低于这个水平,其结果可能是大规模裁员。

  疲软的住房市场将会令房主感觉穷困,它也威胁并伤害到更为广泛的经济领域,反之亦然,形成恶性循环。

  **关注华尔街避免形影相随

  加拿大人需要关注华尔街尸横遍野的惨象,去了解房价严重下降的蔓延速度有多快,以及毁灭性的结果将会怎样。什么原因使美国的一些房主挣扎,令他们支付的次级抵押贷款迅速演化成为一个危机,导致具悠久历史的如美林、贝尔斯登被收购,以及雷曼兄弟破产。诚然,加国的银行看起来较美国的同行坚实可靠。但是,随着全球信贷紧缩,银行预计将收紧他们的钱袋,而且可能扼杀加拿大的住房市场以及更广泛的冲击经济。

  有关美国救市的消息近来不绝于耳。美国《华尔街日报》10月23日报道说,美国政府将提出一个约四百亿美元的“救屋”计划,以助阻止房屋因业者付不起按揭贷款而遭查封拍卖。这是布什政府正在考虑的一系列旨在拔除金融危机祸根的构想之一。

  加拿大《国家邮报》(National Post)近日刊登一篇题为“救市标志着卡尔-马克思的回归”的文章指出,马克思160年前的国有化措施,看起来似乎可以作为那些主张和支持救助华尔街的人的重要动力。文章说,“通过拥有国家资本和独享垄断权的国家银行,把信贷集中在国家手里。”这是马克思在1848年发表的《共产党宣言》中提出的10项措施之五。假如马克思今天死而复生,可能会高兴地发现,西方多数的经济学家和金融评论家,其中包括许多赞成自由市场的人,都已经同意他的观点。

  美国花费巨资拯救金融业,令加拿大人更加焦虑。在里贾纳,房屋开工率上个月被削减了一半;在多伦多和卡尔加里,提议的公寓项目也被束之高阁;在温哥华,一个公寓的开发提供补贴买方按揭付款两年,以填充未售出的单位。即使是那些最近的行动也正在失去信心,虽然价格仍然可以维持下去。

  “房地产经纪人是相当乐观的一群人,但当销售下降到这种规模,就无法让人感觉良好,”北温哥华一位房地产经纪人保罗-伯尼施(Paul Boenisch)说,伯尼施一直研究追踪大温哥华地区的房屋市场。“房屋市场将要崩溃?我不知道。价格要下滑?我不知道。但是,如果较高的库存盘量和疲软的销售这种趋势保持不变,必然是价格的变动。”

  如果房地产市场是经济的一个晴雨表,迹象表明现在是该采取措施,以躲避即将来临的风暴的时候了。(捷克佳编译)


一个好汉三个帮
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