“限购令”下穗二手楼价没降非户籍购房没减

“限购令”出台后，非户籍人口在广州购房的比例并未出现下降，而购房者最关心的二手房价也未出现见顶回落迹象。昨日满堂红地产发布报告称，二手买卖市场受广州限购细则出台影响，当月下半月成交明显回落，整月地产中介行促成的买卖交易量比9月减少两成。但满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，10月份广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价为11730元/平方米，环比上升2.0%，同比上升24.5%。

11月成交量或缩减两成

今年10月15日，广州市房管局公布了地方“四限”细则，包括限购、限贷、限外、限年龄等调控措施。由于公布之日正好在月中，故满堂红研究部把10月1～15日、10月16～31日、11月1～15日三个时间段列为观察点，并对二手房买卖交易的客户进行分类。在广州细则实施后的两个“半月”时段内，广州籍和非广州籍的客户比例基本维持在3:7左右，非广州籍客户的比例并没有受限外措施影响而下降。

此外，广州籍客户与非广州籍客户在付款方式的选择态度上存在明显差异，仅占三成比重的广州籍客户，选择一次性付款的比例相当高，11月上半月更达到44.2%。而占七成比重的非广州籍客户选择一次性付款的比例则偏低，在10月下半月甚至仅有12.2%，可见非广州籍客户对银行贷款的依赖性比较强。在近期相关主管部门提高存款准备金率、提高首付、加息等连串措施作用下，现金流动性过大的局面会得到有效缓解，而个别银行的年度信贷预算也即将使用完毕，准买家要向银行申请贷款的难度越来越大，故此对非广州籍的买家影响尤为明显，预计11月广州二手楼市成交量较之10月缩减两成。

投机性客户减少但房价没回落

不过，市民最关心的楼价并不会马上出现见顶回落迹象。据满堂红地产的统计，11月1～15日，新增潜在买家数量比10月16～31日减少6.8%，而11月上半月的新增放售盘量则比10月下半月减少9.1%，盘客比从10月下半月的1:3.4增加至11月上半月的1:3.5。满堂红研究部高级经理周峰认为，广州限购政策在压抑有效需求的同时，也间接打压了有效供应，市场上的供需矛盾并没有得到实质性解决，在通胀压力的作用下，即使缺少了带有投机性质的客户入市，二手楼价还是会继续维持高位振荡，但不排除个别月份由于结构性因素而出现窄幅下调。

今年两次调控政策下，全国各地楼市在前十个月“起伏不定”。前期获利的资金开始流出住宅市场，有机构表示正快速转向商业地产，从而促使近期商用物业的成交量激增。据广州市国土房管局的统计数据，今年前十个月内，广州全市二手住宅登记宗数为79294宗，同比减少7.6%，占二手房屋市场总登记量的88.6%；而二手商铺、写字楼的合计登记宗数为2590宗，同比增加65.3%，占二手房屋市场总登记量的2.9%。

周峰分析，尽管商用物业成交量同比增幅较大，但住宅和商用物业的成交比重相差悬殊，商业市场很难在短期内吸纳从住宅领域内流出的巨量资金。而且，商用物业更适合于长线投资，涉及资金量也相对较大，在住宅领域内活跃多年的短线投资客不会贸然把资金转移到不熟悉的商业领域，估计流出资金更多是追随热钱进入股市、黄金、白银或期货市场进行“快进快出”操作。(文汇报)